1.2 Behovs- og funktionsundersøgelse

Behovs- og funktionsundersøgelsen tager udgangspunkt i den nuværende situation og den forventede fremtidige udvikling for den pågældende bygherre, herunder også om lokalebehovet forventes at være af begrænset varighed. Undersøgelsen omfatter en analyse af arten og omfanget af lokalebehovet samt sammenhæng mellem funktioner.

Ved tilrettelæggelsen af behovs- og funktionsundersøgelsen kan principperne i del 2 også anvendes.

For bygherren bør undersøgelsen ikke alene rette sig mod en udvidelse af de nuværende lokaler. Han bør inddrage behovet for udskiftning af utidssvarende lokaler og behovet for en samlet placering af hidtil spredte funktioner.

Bygherren bør som et led i undersøgelsen overveje, om en rationalisering af arbejdsgange kan eliminere eller begrænse et skønnet lokalebehov. Det skal endvidere vurderes, om de behov, der arbejdes med, kan opfyldes på andre måder. Sådanne vurderinger skal især gennemføres forud for meget store og bekostelige byggeopgaver, hvor etapeopdeling også bør undersøges.

Som led i undersøgelsen skal der udføres de nødvendige analyser og prognoser for dimensionering af de fremtidige lokaler. Undersøgelsen bør tillige indeholde en oversigt over alle de aktiviteter, der er nødvendige for, at organisationens opgaver kan udføres, herunder oversigter over alle kategorier af lokaler, personale, maskiner og inventar, som er nødvendige for de enkelte funktioner.

For alment boligbyggeri bør ligeledes i forbindelse med behovs- og funktionsanalyse foretages analyser og prognoser, der fastlægger det nødvendige antal almindelige lejligheder, handicapboliger, beskyttede boliger mv. i fremtiden.

Undersøgelsen bør i første omgang belyse bygherrens grundlæggende lokalebehov, uden at der tages stilling til den samlede økonomi. Undersøgelsen bør således omfatte de økonomiske konsekvenser ved forskellige grader af behovsopfyldelse, og først når samtlige behov er gjort op, foretages en vurdering af totaløkonomi og behovsopfyldelse.

Behov, som betragtes som ufravigelige, skal opfyldes. Herudover kommer behov, der ønskes opfyldt. Det er væsentligt at fremhæve, at kun behov, som det er absolut nødvendigt at få opfyldt, betragtes som ufravigelige fra bygherrens side. I modsat fald begrænses valgmulighederne for løsning af lokalebehovet unødvendigt.

Det er væsentligt at fremhæve, at lokalebehov ofte er ret ensartede og elastiske, i hvert fald ved administrationsbyggeri. Dette betyder, at lokalebehov inden for temmelig vide rammer ofte kan opfyldes uden individuel og speciel bygningsudformning i såvel nybyggeri som eksisterende bygninger. Statslige, regionale og kommunale byggerier bør derfor i betydeligt omfang udformes ud fra krav om generel anvendelighed.

Bygherren kan dog have særlige behov, som især er vigtige at kortlægge. Eksempelvis kan en bygherre have særlig brug for støjfri omgivelser eller en afsondret beliggenhed for at undgå ulemper for naboerne. Eller også er der særlige behov – såsom sikkerhed og tilgængelighed for brugere – der bedst sikres ved bestemte beliggenheder.

For alment boligbyggeri bør der ligeledes i forbindelse med behovs- og funktionsanalyse foretages analyser og prognoser, der fastlægger behovet for tilvejebringelse af det nødvendige antal almene boliger aktuelt og i fremtiden.

Konkret skal kommunalbestyrelsens tilsagn gives på baggrund af en vurdering af det lokale behov for alment nybyggeri. Det er i den forbindelse en forudsætning for, at kommunen kan give tilsagn, at det samlede antal ledige boliger i kommunen på tilsagnstidspunktet, der som følge af eventuelle udlejningsvanskeligheder påfører de pågældende afdelinger og bebyggelser lejetab, ikke overstiger 2 pct. I opgørelsen medregnes det samlede antal ledige almene boliger, ungdomsboliger tilhørende en selvejende ungdomsboliginstitution og ældreboliger tilhørende en selvejende institution eller en pensionskasse, og hvortil der er meddelt tilsagn om offentlig støtte efter almenboligloven, tidligere love om boligbyggeri eller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap.